Compte Rendu d’Avancement à l’attention des copropriétaires (octobre 2009)
1 – Rappel du diagnostic énergétique et du programme de travaux
Après les travaux de rénovation des réseaux de distribution du chauffage et de l’eau chaude sanitaire (ECS) réalisés en 2002, la question de la rénovation de la chaufferie, qui date de 1990, restait posée compte tenu de son état de vétusté d’une part, et de l’augmentation du coût de l’énergie d’autre part.
Comme suite à la décision de l’Assemblée Générale (AG) du 6 février 2008, un contrat a été passé avec le cabinet Pierre Le Borgne (PLB) ayant pour objet la définition d’un programme d’économies d’énergie portant sur le chauffage et l’ECS, basé sur un diagnostic énergétique global de la copropriété. Ce contrat porte également sur les missions de maîtrise d’œuvre relatives aux travaux nécessaires à la réalisation du programme retenu et au renouvellement du contrat d’exploitation actuellement détenu par DALKIA depuis 2002.
Le diagnostic énergétique a été présenté lors de l’AG du 3 mars 2009 et celle-ci a retenu le programme de travaux à mettre en œuvre. Les principales conclusions du diagnostic et le programme général adopté sont rappelés ci-après :
- La rénovation de la chaufferie s’avère obligatoire à très court terme, avec un coût d’objectif de l’ordre de 170000 € TTC. Elle constitue l’essentiel du programme de travaux. Deux solutions sont envisageables en ce qui concerne l’énergie mise en œuvre : le fioul comme actuellement ; le gaz avec pour cette seconde solution un meilleur rendement énergétique des chaudières, associé à un prix d’achat de l’énergie plus avantageux, tendant vers les économies d’énergie recherchées, et susceptibles ainsi d’amortir rapidement le coût supplémentaire de l’investissement initial. Bien qu’il subsiste des incertitudes sur l’évolution relative du prix d’achat fioul/gaz, elles sont à appréhender avec le fait d’une variation de cours historiquement similaire, globalement à l’avantage du gaz.
- L’étude de pré-diagnostic solaire portant sur la production d’une partie de l’eau chaude sanitaire à partir de l’énergie solaire a fait apparaître un retour sur investissement supérieur à 15 ans. Compte tenu d’une part de ce délai relativement important et de l’incertitude en ce qui concerne l’évolution du coût de l’énergie, et d’autre part des problèmes d’ordre juridique liés à l’installation d’équipements collectifs sur les toitures terrasses des bâtiments Ste-Victoire et Olympia qui relèvent des charges « bâtiments », la mise en œuvre de cette solution n’est pas apparue comme prioritaire et n’a donc pas été retenue par l’AG dans le programme de travaux. Néanmoins sa faisabilité technique sera réservée à l’occasion des travaux de rénovation de la chaufferie.
- La solution qui consiste à mettre en œuvre des robinets thermostatiques en parties privatives, associés à des vannes d’auto-équilibrage et des pompes à débit variable sur les colonnes montantes dans les bâtiments s’est avérée plus avantageuse que la production d’eau chaude solaire, avec un coût d’objectif estimé à 60000 € TTC, susceptible d’être rapidement amorti par l’économie d’énergie potentielle estimée à 10 % de la dépense actuelle. Cette solution a été retenue par l’AG comme une option dans le cadre du programme de travaux à mettre en œuvre.
- En complément de la solution des robinets thermostatiques en parties privatives et pour inciter les résidents à être plus vigilants, la mise en œuvre de compteurs d’énergie individuels pour chaque logement avait également été retenue par l’AG comme une option supplémentaire dans le cadre du programme de travaux à mettre en œuvre, et ce malgré le coût élevé de location de ces compteurs. Mais il est apparu par la suite que leur mise en place est impossible, parce que les branchements sur les deux colonnes montantes (1 circuit régulé pour les radiateurs et 1 circuit à température constante pour les ventilo-convecteurs) sont noyés dans le sol.
- Parmi toutes les solutions envisagées relatives à l’amélioration thermique du bâti, seule celle portant sur le remplacement des huisseries extérieures est raisonnablement envisageable, associée à l’amélioration de la ventilation des logements. À condition que le coefficient de transmission global des vitrages soit ramené au moins à la valeur de 1,6 W/m2.°C, l’économie d’énergie potentielle est estimée à 18 % de la dépense actuelle. L’amélioration de la ventilation pourrait générer un gain supplémentaire de 5 %. Mais le coût d’investissement de nouvelles huisseries est très important et cette solution n’est envisageable que dans la mesure où il s’avère indispensable de les changer pour cause de vétusté. S’agissant de parties privatives, une opération collective n’apparaît pas possible, et ne relève pas d’un programme de travaux qui pourrait être décidé par l’AG.
L’AG du 3 mars 2009 a confié au syndic et au conseil syndical le mandat de présenter à la prochaine AG, au début de l’année 2010, le projet du contrat de travaux pour la réalisation du programme arrêté, ainsi que le projet du nouveau contrat d’exploitation. Pour ce faire elle a également décidé d’affermir la tranche conditionnelle n°1 du contrat passé avec PLB portant sur l’assistance au maître d’ouvrage pour la passation de ces contrats.
2 – La procédure de consultation des entreprises
La procédure suivie pour arriver aux projets de contrats qui seront soumis au vote de la prochaine AG s’inspire de celle utilisée pour les marchés publics afin de garantir les meilleures conditions de mise en concurrence des entreprises et la plus grande transparence possible pour l’attribution des contrats.
Le Dossier de Consultation des Entreprises (DCE) préparé par PLB a été présenté au Conseil Syndical le 15 octobre dernier. Il peut être consulté sur le site www.parc-cezanne.fr. Il porte à la fois sur la réalisation des travaux, et sur le marché d’exploitation. Il précise les conditions dans lesquelles les offres doivent être présentées pour être recevables (cf. le règlement particulier de l’appel d’offres ou RPAO). Il présente le projet du marché de travaux d’une part, et le projet du contrat d’exploitation d’autre part. Chaque marché ou contrat est constitué de l’Acte d’Engagement (A.E.) qui précise notamment les montants des travaux et prestations ; du Cahier des Clauses Administratives Particulières (C.C.A.P.) qui précise notamment les conditions de réception des travaux, de paiement, les délais et pénalités ; du Cahier des Clauses Techniques Particulières (C.C.T.P.) qui décrit en détail les fournitures, prestations et travaux à réaliser.
Le DCE a été adressé à six entreprises spécialisées dont la liste a été établie lors du dernier conseil syndical sur proposition de PLB, des membres du conseil syndical, et du syndic, en considérant la qualification et la réputation de ces entreprises.
La date limite pour la remise des offres par les entreprises a été fixée au 18 novembre prochain. Elles seront remises sous enveloppe fermée au bureau du syndic. L’ouverture des plis interviendra le 20 novembre dans les bureaux du syndic, en présence de PLB, du syndic, et de représentants du conseil syndical. Les informations recueillies à ce stade auront un caractère confidentiel lié aux négociations à venir avec les entreprises.
Les offres qui auront ainsi été recueillies feront alors l’objet d’un examen approfondi par PLB pour vérifier leur conformité par rapport à l’ensemble des clauses du DCE et analyser les prix proposés. Sur la base de cette analyse, PLB rédigera le rapport d’analyse des offres proposant le choix de l’entreprise, qui sera examiné par le conseil syndical au cours de la réunion du 3 décembre prochain.
Le conseil syndical présentera alors ses conclusions lors de la prochaine AG ordinaire prévu en février prochain.
3 – Le projet de marché de travaux
Conformément au programme retenu par l’AG du 3 mars 2009, le projet de marché de travaux porte principalement sur la rénovation complète de la chaufferie, avec deux options en ce qui concerne la nature de l’énergie mobilisée : le fioul d’une part, et le gaz d’autre part.
Le choix de l’énergie sera soumis au vote de l’AG. La proposition de choix qui lui sera présentée sera basée sur la comparaison économique des deux solutions en intégrant les coûts des travaux et les coûts d’exploitation, sur la base des montants et objectifs de performance proposés par les entreprises.
Pour permettre une comparaison le plus équitable et objective possible, le DCE précise la liste des travaux spécifiques à la rénovation au fioul, celle des travaux spécifiques à la transformation au gaz, et celles des travaux communs aux deux solutions. Il comporte également un certain nombre d’options relatives à la cuve de fioul, en fonction des mesures qui devront être prises selon l’état dans lequel elle sera trouvée et selon le choix qui sera fait en matière d’énergie.
À noter que la solution d’un accès par l’extérieur envisagée au stade du diagnostic, a été abandonnée compte tenu de son coût et des nuisances possibles pour les résidants voisins.
Une option est également prévue pour la mise en place de compteurs d’énergie en chaufferie ; ces compteurs seront nécessaires si l’AG décide d’inclure des objectifs de performance énergétique dans le contrat d’exploitation (voir § 4 ci-dessous).
4 – Le projet de contrat d’exploitation
Le projet de contrat en solution de base est un contrat d’obligation de moyens, dit de type « P2 », comme aujourd’hui. Il se substituera aux contrats actuels détenus par DALKIA d’une part (P2) et GULDAGIL (traitement de l’eau) d’autre part. Il porte sur les prestations de service de conduite et d’entretien, y compris les petites fournitures diverses et ingrédients d’entretien, la fourniture des produits de traitement de l’eau, les dépannages, les analyses d’eau nécessaires à la conduite des installations… Il définit les niveaux de performance requis pour le chauffage des appartements en référence à la température extérieure (21°C pour une température moyenne extérieure supérieure à -5°C, avec ralenti de nuit, sans changement par rapport à la situation actuelle), la température de l’ECS en sortie de la chaufferie (57°C, avec une tolérance de plus ou moins 2°C), les délais d’intervention pour dépannage, et les pénalités de retard. La rémunération de l’entreprise interviendra sur la base d’un prix forfaitaire annuel, avec deux options : fioul ou gaz, complété par un prix proportionnel au volume d’ECS produit pour rémunérer le traitement de l’eau (adoucissement et traitement anti-corrosion).
Le projet de contrat prévoit en variante de compléter les prestations ci-dessus pour constituer un contrat de performance énergétique de type « marché chaleur » avec intéressement sur le rendement énergétique (type P1) et avec garantie totale transparente (type P3). Dans ces conditions, la fourniture de l’énergie (fioul ou gaz) est assurée par l’entreprise selon un tarif convenu, mais avec un objectif de rendement en ce qui concerne l’énergie de chauffage. Le rendement objectif sera précisé par l’entreprise dans son offre ; il constituera un critère déterminant pour le choix du prestataire et de l’énergie. Pour des raisons de responsabilités de l’entreprise liées à l’objectif de performance énergétique, les prestations de type P1 et P2 doivent être accompagnées par les prestations de type P3 pour garantir la permanence du fonctionnement et les performances des installations. Ces prestations consistent à prendre en charge toutes les interventions, fournitures et travaux nécessaires sur l’ensemble des matériels et installations défaillants ou risquant de l’être. La rémunération de l’entreprise est basée sur un forfait annuel avec justification a posteriori des dépenses réalisées sur la base de prix unitaires de main d’œuvre spécifiés au contrat, et des factures des fournisseurs majorées d’un coefficient spécifié lui aussi au contrat.
Le choix de la solution de base ou de la solution variante sera fait après analyse des offres recueillies et sera soumis au vote de la prochaine AG.